Сколько стоит переехать в центр Москвы

Раздел: Другие Статьи | Дата: 24.05.2018, 21:47 Говорят, кризис - время для новых возможностей. По крайней мере улучшать жилищные условия лучшие именно в это время.

Сначала давайте определимся с тем, что же такое "центр". Когда-то так называли территорию внутри Бульварного кольца. Потом - внутри Садового. Сейчас - внутри Третьего Транспортного. Но мы для простоты возьмем именно Центральный административный округ.

Не локация, а тип дома

Журналисты и эксперты долго объясняли, что главное в недвижимости - location, location и еще раз location. Но мы теперь рискнем сказать нечто другое: сейчас цена на недвижимость становится все больше функцией качества дома, хотя местоположение по-прежнему имеет значение. Произошло это потому, что в последние десятилетия представления о планировках квартир, общих принципах зонировании придомовой территории, об инженерных системах и обслуживании зданий претерпели кардинальные изменения.

Так получается, что ЦАО представляет собой самую богатую палитру всевозможных типов жилых домов. Здесь представлены новостройки премиальных классов и апартаменты. Есть те же категории домов на вторичном рынке. Есть немногочисленные панельные дома, построенные уже в постсоветскую эпоху, все типы "советских" домов и дома дореволюционной постройки. Нет только одного - новостроек стандартного класса на первичном рынке .

А теперь обратимся к некоторым цифрам, которые послужат нам ориентиром для оценки всего этого разнообразия типов и форматов.

На вторичном рынке средняя цена кв. м в Москве по всем классам - 286.5 тыс. рублей (АН "Азбука Жилья"). Средняя цена кв. м без учета элитного сегмента - 167 тыс. рублей (IRN).

На первичном рынке средняя цена кв. м по всем классам в границах Старой Москвы - 248.1 руб., средняя цена кв. м без учета элитной недвижимости - 211.5 тыс. руб. ("Азбука Жилья") "Миэль" приводит чуть более низкую цену - 193,9 тыс. руб.

Средняя цена апартаментов бизнес-класса на первичном рынке Москвы 262.5 тыс. руб. ("Бест-Новострой").

Средняя цена квартиры на вторичном рынке в ЦАО составляет 27,5 млн. рублей – без учета элитного сегмента. Для сравнения, средняя цена в ЗАО – 16,4 млн. рублей, то есть на 40% ниже (Федеральный портал "Мир Квартир").

Дореволюционные дома: блошиный рынок

Здесь все предложения можно разделить на три группы. Во-первых, традиционная "элитная" локация (Арбат и Смоленская, Чистые Пруды, Остоженка, район Тверской и Патриарших, Цветной бульвар). Во-вторых, центр вне "элитной" локации, и, наконец, бывшие рабочие окраины, оказавшиеся сейчас в центре. В первой группе цены начинаются суммы, чуть меньше 400 тыс. рублей за кв.м. То есть - вполне сопоставимо с категорией "премиум" в новостройках. Единственное отличие - меньшие площади: в современном доме нельзя найти двухкомнатную квартиру 50 кв. м.

Центр вне "элитной" локации - это простор для поиска интересных вариантов. Например, в середине января в базе ЦИАН можно увидеть трехкомнатную квартиру 55.5 кв. м за 14.9 млн руб. (268 тыс. руб./кв. м) в Малом Ивановском переулке. Придумать локацию центральнее этой - вряд ли возможно. Две минуты от метро Китай-город, десять минут от Красной площади.

Но такое местоположение - довольно специфическое. Хитровская слобода исторически не была престижным местом. И сейчас ее застраивают не элитным жильем, а офисами. Жизнь в таком центре позволяет полностью ощутить дух настоящей Москвы, но не всегда удобна. Например, ближайший детский сад (№395) - ведомственный (Правительство Москвы). Муниципальный - только за Бульварным кольцом. А каждодневные покупки? Да, в районе много самых разных кафе, небольших продовольственных магазинов и монастырских хлебных лавок. Но, ближайший "Перекресток" - у метро Курская.

Еще одна "находка" - квартира 50 кв. м на ул. Александра Солженицына (Таганский район) в усадьбе 1907 г. постройки. Цена - 14.95 млн. рублей (299 тыс. руб./кв. м). Правда, расположена эта квартира на первом этаже, что даже в тихом центре не очень комфортно. Другое дело, что сам район активно развивается и по итогам 2017 года показал динамику роста цен.

Несколько особняком стоит трехкомнатная квартира 51 кв. м за 10.8 млн. рублей на ул. Новослободская. Инфраструктурно - это очень удобный район. Только в доме 1917 г. постройки в ближайшие десять лет планируются постоянные работы по замене систем электроснабжения, газоснабжения, стояков водоснабжения. Иными словами – «настоящий» ремонт придется отложить.

Дома в старом центре

В общем, с подобными квартирами и покупатели, и продавцы попадают в странные ножницы. С одной стороны, такая центральная локация не может стоить дешево. С другой стороны, сами квартиры довольно специфичны. И должны ждать "своего" покупателя. Поэтому покупать такую квартиру имеет смысл только, если вы действительно хотите там жить. Вряд ли ее относительная цена (то есть цена, относительно средней в ЦАО или в Москве) со временем поднимется.

Район улицы 1905 г. (современный Пресненский), районы, прилегающие к железнодорожным путям Казанского, Курского направлений (современные Красносельский и Бауманский) , Дербеневская и Кожевники (Замоскворечье) начинались как рабочие окраины. Долгое время, несмотря на общее развитие рынка недвижимости, они оставались несколько забытыми. Развитию качественной недвижимости мешало большое количество старых складов, заброшенных и действующих заводов.

Но именно эти районы могут быть очень перспективны в будущем, т.к. у них есть потенциал общего развития территории, а, значит, и автоматического удорожания (если не в абсолютных, то в относительных единицах) всей недвижимости. Во всех перечисленных выше районах можно найти квартиры в старых домах с ценой квадратного метра 170-200 тыс. руб. Это как раз очень перспективный центр, который ожидает дальнейшее развитие.

Очень показателен дом по Новорязанской улице 2/7. Одна минута от метро Комсомольская, близость к вокзалам четырех направлений, быстрый выезд на Садовое и Третье Кольцо.

В конце января 2018 г. в нем экспонировалось две квартиры: 1-комнатная 36 кв. м за 6.8 млн рублей и двухкомнатная 63 кв. м за 9.59 млн рублей (191 и 152 тыс. руб/кв. м соответственно), что, в общем-то довольно дешево для центрального местоположения.

Но, интересно, в конце девяностых цена квадратного метра в этом доме была процентов на 20-25 меньше средней по Москве. Почему? Во-первых, до недавнего времени территория Трех вокзалов была крайне маргинальной. Жить в таком месте было небезопасно. Во-вторых, жилой дом был единственным среди промышленных и складских помещений. В третьих, сам дом построен в 1895 г., квартиры в нем нарезаны из некогда больших помещений. То есть имеют довольно странные планировки не всегда с прямыми углами.

Что произошло сейчас? Понятно, что квартирография осталась прежней. Но изменилась атмосфера этого района. К тому же в нем началось строительство современных высоклассных проектов - буквально в пяти минутах строится "Басманный, 5".

Хрущевки бизнес-класса

Собственно панельных хрущевок в ЦАО почти нет, но есть кирпичные пятиэтажные дома, а так же блочные 9-ти этажные дома с аналогичными планировками. Панельные и кирпичные 9-ти этажки, а так же "башни" 12 и 14 этажей - не намного комфортнее.

Отличительная особенность этих домов - маленькие 5-6 кв. м кухни, маленькие санузлы, почти полное отсутствие прихожей.

Но практически во всех квартирах данных типов домов, что экспонируются в Москве на конец января 2018 г., сделан хороший ремонт. И цену собственники назначают, прикидывая, что метр стоит где-то 250 тыс. рублей.

Безусловный лидер цен - квартира в 9-этажной блочной башне в 6-м Монетчиковом переулке: 39 кв. м за 16.5 млн рублей (423 тыс. руб/кв.м). Продается такая квартира с мебелью и бытовой техникой.

Одна из самых дешевых квартир - трехкомнатная без ремонта в доме 30-х годов на Малой Тульской 78 кв. м за 14 млн рублей (178 тыс. рублей/кв.м).

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР», говорит, что самая дешевая квартира в ЦАО в их базе базе стоит 5 млн рублей. Это 1-комнатная квартира 33 кв. м по адресу: ул. Подвойского, 10, на самой окраине ЦАО с кухней 6 кв.м.

Несмотря на то, что такие дома морально (а часто и инженерно) устарели, жизнь в них может быть достаточно комфортной: это близость к центру, хорошая транспортная доступность и сложившийся жилой массиве с хорошей инфраструктурой.

Легендарные советские здания

Они стоят несколько особняком от безликих типовых строений. Во многих из них творилась история. А многие – просто известны. Удобно жить в доме, адрес которого не надо называть. Достаточно сказать «Дом-корабль» (длинный дом около метро Тульская) – и всем понятно.

Жить в нем, кстати, одновременно и удобно, и нет. С одной стороны – минутная близость к метро, обилие магазинов и кафе в самом доме. С другой – у дома нет территории, он со всех сторон окружен дорогами, которые неизбежно надо переходить при прогулке с собакой или ребенком. В конце января 2018 г. в этом доме продавались две квартиры - 62 кв.м за 13 млн. рублей (209 тыс. руб/кв. м) и 87 кв. метров за 17.5 млн. рублей (201.5 тыс.рублей/кв. м).

Дома-книжки на Новом Арбате стоят гораздо дороже.

По данным «Метриум Групп» стоимость самых заманчивых предложений в «книжках» Нового Арбата начинается с 11.6 млн рублей за 33 кв.м (351 тыс. руб/кв.м), а самое дорогое обойдется в 25 млн рублей 55 кв.м (454 тыс. руб/кв. м).

Средняя цена квадратного метра в доме-коммуне Гинзбурга и «Доме на Набережной» колеблется вокруг отметки в 700 тысяч рублей за кв.м. Здесь самая доступная квартира продается за 19 млн руб (52 кв.м.), а сама дорогостоящая – за 228.6 млн руб (230 кв.м) – данные «Метриум Групп».

Постсоветская элитка

Не самая многочисленная, но очень интересная категория домов. Построенные в 90-е годы, эти 20-30-летние дома уже не считаются «новыми» по меркам развитых рынков. И в том же время, в них нет проблем, характерных для советской типовой застройки (вроде малой мощности электросети). Так же среди них не бывает «убитых» квартир. Они все с современными «мокрыми зонами» и встроенными кухнями.

Например, дом 3 по Банному переулку, где находится центральный офис Единой России. Когда-то жилье позиционировалось, как элитное. Сейчас - крепкий премиум-класс. В конце января 2018 г. здесь экспонируется квартира 130 кв. м за 52.5 млн рублей (403.8 тыс. руб/кв. м).

Один из немногих постсовестких панельных жилых комплексов в ЦАО – Рубцовская набережная 22. Здесь в середине 90-х были построены дома серии П-44Т, правда, с некоторыми декоративными элементами.

Тогда напротив строящегося ЖК были действующие промышленные предприятия, поэтому его «элитность» была сильно под вопросом. Сейчас они переделаны в лофты и бизнес-центры. Цена на квадратный метр здесь находится в районе 250 тыс. руб. Одно из привлекательный предложений – трехкомнатная квартира 83 кв. м за 20 млн руб (240 тыс. руб/кв. м)

Новостройки

Девелоперская активность все больше и больше сосредотачивается в центральном округе. Наверно, за последнее десятилетие новостройки здесь еще никогда не были так доступны, как в 2017-2018 гг. По статистике "Метриум Групп" сегодня здесь 89 новостроек (включая новые корпуса в уже существующих проектах).

В начале 2017 года в ЦАО стартовали продажи квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Центр-Сити», что привело к беспрецедентному снижению порога входа в центральной части города. Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, отмечает, что самое привлекательное предложение в формате квартир представлено в первом комплексе жилых небоскребов «Центр-Сити», где квартира площадью 29,5 кв. м стоит около 5,7 млн рублей.

Строящиеся небоскребы Центр-Сити

Пять лет назад самая доступная квартира в бизнес-классе в ЦАО стоила 13 млн рублей (ЖК «Шатер»). Схожая ситуация отмечена в премиум-классе. Благодаря запуску жилого комплекса CITY PARK цены на квартиры в данном сегменте сегодня начинаются от 8,55 млн рублей. В 2012 году минимальная отметка находилась на уровне 16,02 млн рублей (ЖК «Английский квартал»).

Элитный сегмент, как всегда, показывает завидную стабильность. Самое доступное люксовое предложение сегодня - 25,2 млн рублей («Клубный дом на Космодамианской набережной»). Пять лет назад показатели составляли 21 млн (ЖК Bernikov) и 25 млн (ЖК «Итальянский квартал») рублей соответственно. По прежнему на первичном рынке есть проекты, где квадратный метр стоит 1.2 млн рублей (Knightsbridge Private Park).

Так же не стоит забывать, что именно в центре сосредоточено наибольшее количество апартаментов. Это и понятно: в центре и так не ожидают иметь муниципальный детский сад и поликлинику в шаговой доступности. Поэтому отсутствие муниципальных услуг "по месту регистрации" менее всего смущает потенциальных покупателей. Самое доступное предложение сейчас в сегменте апартаментов - Klein House, в котором студия площадью 19 кв. м стоит около 5,7 млн рублей.

Правда, доступность, о которой мы говорили выше, мнимая. Десять лет назад ни одному бы девелоперу не пришло бы в голову планировать в проекте с центральной локацией квартиру меньше 30 кв. м и называть такой дом "бизнес-классом". Если пересчитать на квартиры "семейной" площади, разница будет не так заметна.

Одно бесспорно: сейчас - лучшее время для того, чтобы покупать квартиру в центе. Вряд ли в будущем будет экспонироваться такое же количество предложений на первичном рынке, вряд ли будет такое же давление со стороны первичного рынка на вторичный. К тому же, опыт предыдущих кризисов показывает, что центральная локация начинает дешеветь последней и дорожать первой.

Динамика средневзвешенной цены в ЦАО на первичном рынке по классам, тыс.руб/кв.м

Источник: Est-s-Tet

Новостройки с минимальным порогом входа в ЦАО

Проект	Статус	РВЭ	Площадь, кв.м	Стоимость кв.м (тыс.р)	Стоимость квартиры/апартаментов, млн.р
min	max	min	max	min	max
Бизнес-класс
Kleinhouse	Апартаменты	4 кв. 2017	14.58	108.3	199.5	373.4	4.75	21.8
LOFTEC	Апартаменты	2 кв. 2018	22.3	183.6	181.5	352.8	4.97	47.7
Монодом	Апартаменты	3 кв. 2018	27	122.6	166.8	233.9	5.61	23.3
Центр-Сити	Квартиры	3 кв. 2019	29.5	117.9	167.1	305.9	5.92	32.07
Пресненский вал, 21	Апартаменты	4 кв. 2018	24.3	139.4	179.5	269.3	6.31	31.11
Пресня-Сити	Апартаменты	4 кв. 2018	41.8	84.5	183	374	8.23	24.38
Лидер на Пресне	Квартиры	1 кв. 2019	38.9	113.2	217.1	338.9	9.02	34.69
Резиденции архитекторов	Квартиры	2 кв. 2019	51.7	153.1	185.6	232.6	9.95	31.09
Волга	Апартаменты	4 кв. 2017	42.6	109.1	222	332	11.12	31.04
Дом на Красина	Апартаменты	Получено	27.9	59.9	400	400	11.16	23.96
Премиум-класс
Сити Парк	Квартиры	4 кв.2018-2 кв.2020	32.5	225	237	470	8.55	92.25
Резиденции Замоскворечье	Апартаменты	1 кв. 2018	46	354	212.2	805.4	12	219.44
I’M	Апартаменты	2 кв. 2018	34.4	122.53	326.8	550	13	67.39
Сити Парк	Апартаменты	2 кв. 2020	58.8	84.3	250	251	14.76	21.08
I’M	Квартиры	2 кв. 2018	37.3	137.9	400.8	546.2	15.2	64.7
RedSide	Квартиры	4 кв. 2014	45.3	349.8	319.1	690	16.86	178.38
The Mostman	Квартиры	4 кв. 2018	52	150.9	289.9	514.2	16.9	75.67
A-Residence	Апартаменты	2 кв. 2019	57.6	143.5	294.3	429.5	18.86	56.98
Metropolis Loft	Апартаменты	Получено	33.5	76.6	570	570	19.1	43.66
КД на Сретенке	Апартаменты	4 кв. 2017	48.8	118.4	321.7	452.9	19.3	48.3
Элит-класс
Резиденция Тверская	Апартаменты	1 кв. 2018	28.3	177.6	472.5	1600	14.86	444.16
IQ-Квартал	Апартаменты	Получено	59	155.6	304	439	17.94	50.75
Roza Rossa	Апартаменты	2 кв. 2020	28	163	669.3	829.6	19.41	130.13
Нева Тауэрс	Апартаменты	4 кв. 2020	55.5	122	305.9	514	20.77	61.78
Софийский	Апартаменты	4 кв. 2019	44.15	143.61	414.8	871.5	21.34	119.25
КД на Космодамианской	Квартиры	Получено	44	136	518.9	632	25.2	83.77
Башня Восток	Апартаменты	Получено	55.52	1958.6	460	1200	24.95	930.22
BALCHUG VIEWPOINT	Апартаменты	4 кв. 2017	46.4	159.5	437.3	778	29.97	96.23
BALCHUG RESIDENCE	Апартаменты	Получено	58.2	374.8	432.3	736.8	30.7	260.15
КД Котельнический	Квартиры	Получено	59.7	339.7	550	1740	32.84	582.9

Источник: «Метриум Групп»

скачать dle 12.1

Метки к статье: