Выбор нежилого помещения для инвестиций

Коммерческая недвижимость традиционно считается более выгодным способом вложения средств, чем покупка жилья, если рассматривать дальнейшую сдачу в аренду. Однако выбор нежилого помещения для инвестиций – дело более сложное, чем подбор квартиры.

Один адрес – разные перспективы

В одном и том же здании могут находиться два помещения, арендные ставки на которые будут различаться в разы. Например, если одно помещение расположено в подвале и имеет вход со двора, а второе находится на первом этаже, имеет витрины и вход с фасада. Но даже и два похожих объекта (к примеру, с витринами на первом этаже в одном и том же доме) могут стоить в аренду по-разному, если около их входов проходит принципиально разное количество людей. Оцените подбираемый для покупки объект по следующим характеристикам. Немаловажное значение играет у какого застройщика приобретать квартиру.

Значимые параметры

• Проходимость – ключевой параметр. Из двух помещений с одной ценой, но разной проходимостью, более выгодным для сдачи в аренду будет то, около которого людей проходит больше.
  Рассматривать стоит пешеходов, следующих прямо мимо входа. Поток людей через дорогу или на расстоянии нескольких десятков метров гораздо менее значим.
  
• Возможные типы бизнеса в помещении. Существуют ограничения на ведение разных видов бизнеса в тех или иных объектах (подвалах, помещениях небольшой площади, жилых зданиях и т.п.) – часть по требованию госорганов, часть со стороны будущих арендаторов. Вам стоит определить список возможных бизнесов в конкретном объекте, чем их больше, тем проще вы будете находить арендаторов.


• Наличие транспортных узлов поблизости. Станция метро, железной дороги, автобусная остановка помогут сформировать рядом с вашим помещением поток людей.


• Этаж. Самым выгодным для сдачи в аренду является первый этаж. Подвал, второй и более высокие этажи имеют, в основном, более низкие арендные ставки, вид квартир.


• Наличие витрин увеличивает стоимость аренды помещения.


• Отдельный вход более востребован арендаторами коммерческих объектов.


• Наличие проезжающих машин и парковки. Проезжающие мимо здания автомобили тоже могут быть источников клиентов для ваших арендаторов (хотя менее значимым, чем проходящие мимо люди). Но если у объекта негде припарковаться, проезжающие авто не будут играть для арендаторов особой роли.


• Коммуникации. К сожалению, часто это становится проблемой в России. У ваших будущих арендаторов возникнут вполне конкретные требования по электрическим мощностям, наличию воды и канализации.

Особенно это важно, если вы покупаете помещение, которое хотите сдавать под общепит.

Количество жителей в пешей досягаемости от вашего объекта. Это особенно актуально для регулярных продаж ваших арендаторов – а именно, с точки зрения владельцев супермаркетов, аптек, парикмахерских и т.п.

Приемы для выбора востребованного помещения

Подобранное помещение стоит проверить на реальную востребованность со стороны представителей бизнеса. Объект может казаться вам весьма удачным, но при переговорах с арендаторами возможно выявление проблем, о которых вы даже не догадывались. Не лишним будет почитать отзывы о ЖК, в котором планируете приобретать недвижимость. Поэтому для выбора имеет смысл использовать следующие приемы:

1. Покупка помещения с действующими договорами аренды;


2. Исследование требований к помещениям сетевых компаний;


3. Предложение открыть бизнес в помещении с какой-либо франшизой;


4. Размещение объявлений о сдаче в аренду и обзвон объявлений об аренде.

При первом варианте (покупка помещения с заключенными договорами аренды) стоит все-таки проверить возможность найти новых арендаторов в случае расторжения контрактов с действующими.

Касательно второго приема, можно изучить сайты крупных сетевых операторов (ресторанов, магазинов и т.п.) и узнать их требования к помещениям. Если рассматриваемый вами к покупке объект им соответствует, его возможно предложить для потенциальной аренды, чтобы узнать мнение экспертов сетей. Вы сможете получить очень значимую информацию – например, что данный район подходит или не подходит для конкретного бизнеса, что нужны те или иные коммуникации, дополнительный выход и тому подобное.

В третьем случае (предложение франчайзинговым сетям) вы имеете возможность получить более развернутую консультацию специалистов по рассматриваемому объекту. К примеру, вы считаете, что выбранное помещение подходит под ресторан быстрого обслуживания. Вы выбираете несколько франшиз данного профиля и обращаетесь в головной офис каждой с предложением помещения, и для возможного рассмотрения покупки данной франшизы для открытия бизнеса. Специалисты сети более детально проведут анализ помещения. Если финансы позволяют, вы сможете действительно открыть свой бизнес по какой-либо франшизе и получить большую прибыль, чем просто сдавая объект в аренду.

Четвертый вариант (размещение и обзвон объявлений) может быть полезен для получения контактов возможных арендаторов. Стоит сообщить потенциальным арендаторам, что это предварительное предложение и выяснить соответствие помещения их потребностям. В случае покупки объекта у вас уже будут предварительные договоренности об аренде.

Надеемся, что эти советы помогут вам сделать выгодные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Метки к статье: Аренда